ដោយៈ គង់ សូរិយា
ភ្នំពេញៈ តម្រូវការលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ មានភាពទន់ខ្សោយរួចទៅហើយនៅក្នុងឆ្នាំ២០២៥នេះ ហើយនៅក្នុងផ្នែកខ្លះ ធ្លាក់ចុះ ឬធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅឆ្នាំ២០២៥-២០២៦។
អ្នកវិភាគជាច្រើនរំពឹងថា ទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននឹងនៅតែមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ មុនពេលមានភាពប្រសើរឡើងបន្តិចម្តងៗ ប្រហែលឆ្នាំ២០២៧។
នេះជាអ្វីដែលទិន្នន័យ និងមតិយោបល់របស់អ្នកជំនាញបង្ហាញ
និងមូលហេតុដែលរឿងនេះកំពុងកើតឡើង។
១. តម្រូវការមានភាពយឺតយ៉ាវ ជាពិសេសសម្រាប់ផ្ទះ និងអចលនទ្រព្យជាប់ដី
យោងតាមរបាយការណ៍ ពីក្រុមហ៊ុនស្រាវជ្រាវទីផ្សារដូចជា Knight Frank បានបង្ហាញថាតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន នៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានជាប់ដី នៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញមានការថយចុះ ដោយអត្រាលក់សរុបទាប(ជារឿយៗមានត្រឹមតែ ៤-៦% នៃអង្គភាពដែលមាន) ហើយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាច្រើន មានការប្រុងប្រយ័ត្នអំពីការចាប់ផ្តើមគម្រោងថ្មីៗ ពីព្រោះអ្នកទិញមិនចេញមុខមកលឿនទេ។
ការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះ និងចំនួនបុរីកើនឡើង ទោះបីជាតម្រូវការមិនបានតាមទាន់កំណើននេះក៏ដោយ ដែលនាំឱ្យមានស្តុកដែលមិនទាន់លក់។
២. ការផ្គត់ផ្គង់លើស និងស្តុកខ្ពស់
ហេតុផលចម្បងមួយ សម្រាប់តម្រូវការខ្សោយ គឺការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការទីផ្សារ។
បុរី និងលំនៅដ្ឋានរាប់ពាន់គ្រោងនឹងបញ្ចប់រវាងឆ្នាំ ២០២៤ និង ២០២៦ ហើយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍កំពុងកាន់កាប់ស្តុកយ៉ាងច្រើន ដែលមិនទាន់លក់នៅឡើយ។
ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ពង្រីកក៏ដោយ ការលក់នៅតែទាប ជាពិសេសសម្រាប់ផ្ទះ និងអចលនទ្រព្យជាប់ដី បើប្រៀបធៀបទៅនឹងអង្គភាពតូចៗដូចជាខុនដូដែលមានតម្លៃសមរម្យ។
៣. អត្រាការប្រាក់ និងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ
អត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ បានធ្វើឱ្យតម្រូវការថយចុះ ដោយសារតែថ្លៃដើមនៃការខ្ចីបានកើនឡើង ដែលធ្វើឱ្យអ្នកទិញដែលពឹងផ្អែកលើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមានការខកចិត្ត។
ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ បានធ្លាក់ចុះចាប់តាំងពីឆ្នាំ២០២៤ ដែលបង្ហាញពីចំណង់ចំណូលចិត្តតិចជាងមុន ចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ និងធ្វើឱ្យសកម្មភាពទីផ្សារទាំងមូលចុះខ្សោយ។
៤. ផលប៉ះពាល់ដែលអូសបន្លាយនៃជំងឺរាតត្បាត និងការធ្លាក់ចុះនៃការវិនិយោគពីបរទេស
ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ទីក្រុងភ្នំពេញ មិនទាន់ងើបឡើងវិញទាំងស្រុងពីការរំខានដល់ជំងឺកូវីដ-១៩ នៅឡើយទេ ដោយការចូលរួមរបស់អ្នកទិញបរទេសមានភាពស្ងប់ស្ងាត់ បើប្រៀបធៀបទៅនឹងមុនពេលមានជំងឺរាតត្បាត។
ការថយចុះចំណាប់អារម្មណ៍ ពីវិនិយោគិនបរទេសបានរួមចំណែកដល់ការលក់យឺត ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃខ្ពស់។
៥. សកម្មភាពរបស់រដ្ឋាភិបាល និងការកែតម្រូវទីផ្សារ
ទោះបីជាតម្រូវការមានភាពទន់ខ្សោយក៏ដោយ រដ្ឋាភិបាលបានដាក់ចេញនូវការលើកទឹកចិត្តពន្ធ និងគោលនយោបាយ ដើម្បីជំរុញការទិញផ្ទះ ដូចជា ការលើកលែងសម្រាប់កម្រិតតម្លៃអចលនទ្រព្យមួយចំនួន (ឧទាហរណ៍ ក្រោម៧០,០០០ ដុល្លារអាមេរិក)។ នេះបានជួយគាំទ្រដល់ផ្នែកមួយចំនួននៃតម្រូវការ ជាពិសេសសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យជាង។
៦.ទស្សនវិស័យឆ្ពោះទៅឆ្នាំ ២០២៦
អ្នកជំនាញ និងរបាយការណ៍បានបង្ហាញថា ខណៈពេលដែលតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន មានភាពទន់ខ្សោយនៅពេលនេះ មានសញ្ញានៃស្ថេរភាព និងការងើបឡើងវិញដែលអាចកើតមាន នៅប្រហែលឆ្នាំ ២០២៦-២០២៧ ប្រសិនបើលក្ខខណ្ឌសេដ្ឋកិច្ចនៅតែគាំទ្រ និងផលប្រយោជន៍របស់វិនិយោគិនបរទេសត្រឡប់មកវិញ។
ផ្នែកកម្រិតមធ្យម និងកម្រិតចូលមួយចំនួនមានភាពធន់ជាងមុន ដោយអ្នកទិញក្នុងស្រុក ចូលមកជំនួសកន្លែង ដែលតម្រូវការទិញផ្ទះបែបប្រថុយប្រថានកម្រិតខ្ពស់បានថយចុះ។
តើតម្រូវការលំនៅដ្ឋានបានធ្លាក់ចុះ នៅភ្នំពេញគិតត្រឹមឆ្នាំ 2026 ដែរឬទេ? មែនហើយ កំណើនតម្រូវការរួមបានថយចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់ ជាពិសេសសម្រាប់ផ្ទះដែលមានដី និងអចលនទ្រព្យបែបប្រថុយប្រថាន។ ការផ្គត់ផ្គង់បានកើនឡើងលឿន ជាងតម្រូវការជាក់ស្តែង អត្រាលក់ទាប ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានធ្លាក់ចុះ និងឧបសគ្គអត្រាការប្រាក់នៅតែបន្ត។
កត្តាទាំងអស់នេះ រួមចំណែកដល់ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានយឺតយ៉ាវ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការលើកទឹកចិត្តរបស់រដ្ឋាភិបាល ដែលមានគោលដៅ និងការផ្លាស់ប្តូរឆ្ពោះទៅរកលំនៅដ្ឋាន ដែលមានតម្លៃសមរម្យអាចជួយដល់ការងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗនៅឆ្នាំ 2026-2027 ប្រសិនបើលក្ខខណ្ឌសេដ្ឋកិច្ចទូលំទូលាយនៅតែមានស្ថេរភាព៕
